같은 종잣돈에서 출발시켜, 주거비를 그 돈에서 계속 내면서 굴렸을 때 N년 뒤에 순자산이 얼마나 남는지로 세 가지 방식을 비교합니다. 계산식은 아래에 전부 적어 두었습니다. 입력한 값은 이용자의 브라우저에만 저장되며 서버로 보내지 않습니다. 무료이고 가입도 필요 없습니다.
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월세는 매달 돈이 나가지만, 보증금이 작아서 남은 종잣돈을 굴릴 수 있습니다. 전세는 월 지출이 적은 대신 큰 돈이 보증금에 묶이고, 대출을 쓰면 이자가 나갑니다. 매매는 집값이 오르면 이득이지만 취득세·보유비용·대출이자가 매년 나갑니다. 이 셋은 같은 기준에 올려놓고 계산해야 비교가 됩니다. 그 기준이 「N년 뒤 순자산」입니다.
N년 뒤 순자산 = 운용 잔고 + 보유 자산 − 남은 대출 운용 잔고는 매달 (1 + 연이율/12) 로 불어나고, 그 달의 주거비를 뺀다 보유 자산 : 매매는 집값 ×(1+상승률)^N, 월세·전세는 돌려받는 보증금 전세대출은 이자만, 주택담보대출은 원리금균등으로 남은 대출을 계산
여기에 더해, 매매가 임차와 같아지는 집값 상승률을 이분 탐색으로 구합니다. 이 숫자 하나가 「지금 사야 하는가」의 갈림길이 됩니다. 예를 들어 결과가 연 3.1%라면, 앞으로 집값이 매년 3.1%보다 더 오를 것 같으면 매매가 유리하고, 그보다 덜 오를 것 같으면 임차가 유리하다는 뜻입니다.
청년으로 빌릴 수 있는 금액 = min(필요 금액, 한도) 한도를 넘는 부분은 일반 금리 연간 이자 = 청년금액 × 청년금리 + 초과금액 × 일반금리 환급 = min(이자 × 공제율, 연간 상한) × 적용 세율 실질 부담 = 연간 이자 − 환급
전액을 일반 금리로 빌렸을 때와의 차이가, 제도를 쓰는 값어치입니다. 월세와 비교할 때는 자기자금과 보증금의 기회비용도 연액에 넣습니다. 금리와 한도는 제도가 바뀌면 달라지므로 전부 직접 입력하는 방식입니다.
계산식과 전제, 결과 해석은 자유롭게 인용하셔도 됩니다. 출처로
間合い (Maai) — https://towananika.github.io/tool/
를 적어 주시면 충분합니다. 소스 코드는 MIT 라이선스로
GitHub에 공개되어 있습니다.