보증금과 월세를 맞바꿀 때, 손해인가 이득인가

「보증금 1천만 원을 빼는 대신 월세 5만 원」. 이 제안이 유리한지는 전환율 하나로 판단합니다. 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 위 예시는 연 6%입니다. 내 대출금리보다 높으면 보증금을 늘리는 쪽이, 낮으면 월세로 돌리는 쪽이 유리합니다.

보증금 → 월세 :  월세 = 바꿀 보증금 × 전환율 ÷ 12
월세 → 보증금 :  보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율
두 매물 역산 :  전환율 = (월세 차이 × 12) ÷ (보증금 차이)

법정 상한 = min( 기준금리 + 2%p , 10% )
            주택임대차보호법 시행령 제9조

이 계산기가 다른 계산기와 다른 점

전환율을 계산해 주는 곳은 이미 많습니다. 국토교통부의 공식 임대료 계산기도 있습니다. 숫자를 바꿔 주는 것만 필요하다면 그쪽이 더 확실합니다.

여기서 하나 더 하는 일은 「그래서 나한테 유리한가」를 판정하는 것입니다. 같은 전환율 5%도, 내 대출금리가 2%면 불리하고 6%면 유리합니다. 법정 상한만 보면 이 판단을 할 수 없습니다. 상한은 집주인이 넘을 수 있는 선을 정할 뿐, 내가 손해인지는 말해 주지 않기 때문입니다.

왜 전환율 하나로 판단할 수 있나

보증금은 돌려받는 돈이고, 월세는 사라지는 돈입니다. 그래서 둘은 원래 비교할 수 없습니다. 비교가 되는 지점은 그 보증금을 만드는 데 드는 값입니다. 빌려서 채운다면 대출금리가, 내 돈으로 채운다면 그 돈이 다른 곳에서 벌 수 있었던 수익률이 값입니다. 전환율이 그 값보다 높으면, 보증금으로 두는 편이 싸게 먹힙니다.

금리가 오르면 답이 바뀐다

대출금리가 2%일 때는 전환율 5%짜리 제안이 명백히 불리하지만, 대출금리가 6%가 되면 같은 제안이 유리해집니다. 전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 고정된 답이 아니라, 금리에 따라 뒤집히는 계산입니다. 전세가 사라지고 월세가 늘어나는 흐름도 같은 이유로 설명됩니다.

전제와 한계

• 보증금을 돌려받지 못하는 위험은 계산하지 않습니다. 전세사기·역전세는 이 계산을 통째로 무의미하게 만듭니다. 보증보험을 먼저 확인하세요.
• 월세 세액공제는 넣지 않았습니다. 해당된다면 월세 쪽이 조금 더 유리해집니다.
• 법정 상한은 기존 계약의 전환에 적용됩니다. 신규 계약은 협의로 정해집니다.
• 입력값은 이 브라우저에만 저장되며 서버로 보내지 않습니다. 무료이고 가입도 없습니다.

집 비교 — 보증금이 다른 집을 같은 기준으로
전세 vs 월세 vs 매매 — 10년 뒤 순자산으로
間合い (Maai) — 판단을 숫자로 바꾸는 도구상자