보증금이 다른 집을, 같은 기준으로 비교하기

보증금 1억에 월세 15만 원인 집과, 보증금 2천에 월세 60만 원인 집. 어느 쪽이 쌀까요? 월세만 보면 앞이 싸 보이지만, 보증금에 묶인 돈도 값이 있습니다. 빌린 돈에는 이자가 붙고, 내 돈은 다른 곳에서 벌 수 있었던 만큼을 포기합니다. 그 둘을 월로 환산해서 더한 것이 진짜 월 부담입니다.

진짜 월 부담 = 월세 + 관리비
            + 보증금 × 대출비율 × 대출금리 ÷ 12      ← 실제로 나가는 이자
            + 보증금 × (1 − 대출비율) × 기대수익률 ÷ 12  ← 내 돈의 기회비용

기간 총액 = 진짜 월 부담 × 개월 수
          ( 보증금은 나갈 때 돌려받으므로 총액에 넣지 않습니다 )

왜 월세만 보면 안 되나

보증금은 사라지는 돈이 아닙니다. 나갈 때 돌려받습니다. 그래서 「총액」에는 넣지 않습니다. 하지만 묶여 있는 동안은 쓸 수 없습니다. 대출로 채웠다면 이자가 나가고, 내 돈으로 채웠다면 그 돈이 다른 곳에서 벌 수 있었던 만큼을 포기한 것입니다. 이 둘을 넣지 않으면, 보증금이 큰 집이 실제보다 싸 보입니다.

전환율 — 보증금과 월세를 맞바꿀 때

집주인이 「보증금 1천만 원을 빼는 대신 월세 5만 원」을 제안했다면, 연으로 환산하면 6%입니다. 내 대출금리보다 높으면, 보증금을 늘리고 월세를 줄이는 쪽이 유리합니다. 반대로 기대수익률이 그보다 높다면 보증금을 줄이는 쪽이 유리합니다. 위 계산기에서 두 경우를 나란히 넣어보면 그대로 보입니다.

전제와 한계

• 보증금을 못 돌려받는 위험은 금액으로 계산하지 않습니다. 전세사기·역전세는 이 계산을 통째로 무의미하게 만듭니다. 보증보험 가입 여부를 먼저 확인하세요.
• 이사비·중개수수료·장기수선충당금은 넣지 않았습니다. 짧게 살수록 이 비용의 비중이 커집니다.
• 대출 한도와 금리는 제도와 소득에 따라 다릅니다. 직접 입력하는 방식인 이유입니다.
• 월세 세액공제는 넣지 않았습니다. 조건에 해당한다면 월세 쪽이 조금 더 유리해집니다.
• 입력값은 이 브라우저에만 저장되며 서버로 보내지 않습니다. 무료이고 가입도 없습니다.

間合い (Maai) — 판단을 숫자로 바꾸는 도구상자
전월세 전환율 — 보증금과 월세를 맞바꿀 때
전세 vs 월세 vs 매매 — 10년 뒤 순자산으로 비교